律师解读共有产权房供应持有和转让等均将受限

近日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并向社会公开征求意见。未来，北京市新入市销售的自住房将被新的共有产权住房替代。律师解读分析，共有产权房由购房人和政府共同持有产权，其供应、持有和转让等环节均受到限制，体现政策性住房的保障功能。

“共有产权房”由购房人和政府共同持有产权备受关注，未来出租出售等收益双方如何分配？购房人只有部分产权，哪些环节可能受到限制？

北京诺恒律师事务所律师邓亮认为，共有产权住房是政府与购房人按份额共同享有所有权的政策性商品住房，意在满足居住需求，遏制投机行为。从法律角度看：

首先，政府与购房人按份享有共有产权住房的所有权。

根据《中华人民共和国物权法》，所有权人依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，政府与购房人按照各自份额享有共有产权住房的上述权利。政府提供地价和政策等支持，取得房屋的产权份额。购房人支付其享有产权份额对应的房款，依规占有和使用共有产权住房。基于按份共有的性质，共有产权住房的出租或出售等收益、处分权利，须由按份共用权人依法依约行使。

其次，共有产权住房是政策性商品住房，供应、持有和转让等环节都体现了保障功能。

其一，供应受限。供应对象为符合共有产权住房购房条件的家庭。

其二，持有受限。购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。

其三，转让受限。取得共有产权住房不动产权证未满5年的，原则上不允许转让产权份额。取得不动产权证满5年的，政府可优先购买；政府放弃优先购买的，符合共有产权住房购买条件的家庭可受让。

最后，细化了相应监管措施，遏制投机行为。政策中明确了骗购或不当使用行为的法律责任，比如取消购买资格、腾退住房、支付违约金、禁止一定年限内再次购买政策性住房等。

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